一是要建立健全组织机构，明确责任主体。建议建立以区地区办为牵头，其他职能部门为成员单位的领导机构，加强对住宅小区的综合管理。其主要职能是：制定相关的我区住宅小区综合管理方面的政策；研究我区住宅小区综合管理发展方向；审核和批准住宅小区综合管理改造和建设规划和社会发展规划；解决和协调住宅小区综合管理中存在的问题。其工作总体思路是以规范居住房屋租赁为抓手，以加强住宅小区综合管理为重点，以为广大市民创造和谐的居住环境为目标，坚持属地管理和综合治理相结合，层层落实管理责任，按照《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划》，进一步理顺住宅小区综合管理的体制、机制和法制，基本消除住宅小区综合管理中的政府的缺位。
另外，建议建立由社会各方有关人员组成的物业管理研究协会，起到调查研究、社会监督的作用。
二是要对全区物业状况做到家底清、情况明。要全面掌握全区售后公房或商品房具体、准确的数据，了解他们在两项基金上的使用情况以及目前存在的问题，管理部门应该主动去发现问题，寻找解决问题的办法。有些问题确属本部门不能解决的，应及时上报区政府。如，南门开发区多数业主不交物业管理费之事。又如，街坊基金亏损的原因及目前亏损的程度，要进行专题调研，制定有效解决问题的办法。
三是要调整健全物业管理的相关制度。根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，要及时制订并出台我区关于物业管理的相应制度，进一步明确业主、业主委员会、物业公司在日常管理中各自的权利和义务。当前，我区正值小区业主委员会换届高峰，房地部门要指导好业委会的组建及物业公司的选聘工作，特别是过去在业委会和物业公司签订的服务合同中没有明确的权利和义务，这次要落实完善。如，保绿、保洁、保安三项服务要明确服务主体和责任，将完成质量与业绩考核相挂钩。又如，物业费到底应该由谁来收取，在服务合同中应该详细说明。为此，区房地部门要尽快拿出这方面的指导意见。
四是要切实采取行之有效的考核办法。要增加物业管理考核项目，如，业主委员会运作行为是否规范，业主委员会和物业公司签定的服务合同是否全面或完整，物业公司信息发布是否透明等。考核采取定期检查和不定期巡查相结合的方式，强化日常管理，对违反有关考核规定的企业予以通报批评，降低甚至取消物业管理资质，把考核和奖惩挂起钩来，确保整个物业管理工作水平的不断提高。
（二）进一步加大政府支持力度，改善居民居住环境
本次调查中，在对“当前老的住宅居住区物业管理最应该解决的事”选项中，认为政府政策上支持的占83%。在“目前管理中认为政府应该怎么做”选项中，要求政府加大资金投入的占62%，要求政府出台相关的物业管理政策的占50%。从以上的民意调查中我们了解到，居民群众希望得到的是政府在政策上的支持、财政上的投入。
一是要出台相应的政策办法，依法处理各类矛盾。如在街坊基金亏损的问题上应该出台相关的政策，特别是依靠广大业主每年提取除维修基金本金外的利息资金来补充街坊基金不足和道路使用补偿（停车）费来充抵街坊基金亏损，政府部门一定要拿出指导性意见。另外，我们从中了解到，重新筹集街坊基金也不是不可能，数据告诉我们随大流的业主近半数达49%，所以重新筹集关键是政策的支持及宣传和发动工作。
又如，政府每年除对集中的售后公房进行补贴外，要扩大其他售后公房或动迁用房补贴范围，政府对售后公房进行补贴，应该公开补贴项目；同时要评估被补贴的小区物业管理水平是否提升和群众的满意度。再如，对外来人员在住宅小区“群租”隐患，公安、工商、规划、人口办、消防卫生、地税、综治等相关部门要提出相关工作方案，采取争取早日实施。
二是要在财政上予以支持，加快旧区综合改造。目前，我区老居住区大概有50万平方米。这些老的住宅年代最久为60年代建造，其内部大部分没有独立的煤卫设备，存在着下水道堵塞、乱拉线路，电线老化裸露，没有足够的消防设施等，在外部没有围墙、没有绿化、没有停车场地、没有自行车棚、晚上没有灯光等。我们在叶池社区实地看到的，这些老的住宅大部分都是出租户，外来人员占90%，住在这里的本地人大多数是退休工人、低保户或低收入者。据反映，这里治安情况复杂，安全系数低，当地居民生活十分清贫。近些年来区政府为嘉定的建设花了大量的精力，但这里却成为一个被遗忘的角落。为了真正体现解决民生问题，让改革开放的成果受益于广大居民群众，我们希望政府部门加快对老居住区改造的步伐。
具体的措施：一是落实机制。区、街道两级建立老居住区改造办公室，并形成相关部门各司其责、协同配合、依法处置的工作机制和综合协调机制；二是本着早改造、早得益、成本轻的原则，尽快制订相应动迁安置政策（通过业主自我管理的作用，让全体业主决定安置政策公平性、合理性、科学性）和规划建设方案；三是开展老居住区改造调查工作，切实掌握我区老居住区的基本情况，以点带面，分类改造，另外对群众反映强烈的突出问题如桃园宝塔型房屋的改造，要加快落实实施。
（三）进一步完善物业管理市场机制，培育品牌服务企业一是要尊重企业的经营自主权。坚持运用市场竞争机制，规范运作，优胜劣汰。坚持标本兼治、重在治本的原则，严格市场准入和清出制度。进一步完善投诉举报制度，加大日常监管力度，健全市场监督机制，对违法、违规经营的物业管理企业做到严厉查处。物业管理小区逐步实行招投标和业主选聘及解除物业管理公司。物业服务实行“明码标价”。
二是要实现分等级物业管理标准收费。加快建立适应市场经济要求的物业管理收费机制。由于多种原因，目前的物业管理收费方法没有从根本上按经济规律办事，因此，必须尽快建立适应市场经济要求的物业管理收费机制和尽快形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系，逐步提高物业服务收费标准，在提高服务质量的前提下，逐步扭转物业管理企业长期亏损的局面，确保该行业良性循环、健康发展。
三是要进一步规范业主委员会运作行为。我们希望政府有关部门在进一步完善我区物业管理的市场机制同时，特别是对业主委员会运作行为要进一步规范，明确相应措施，不能放任自流，对业主委员会和物业公司签定的服务合同全面或完整，要有审核的部门，使业主委员会真正成为全体业主利益的维护者。
四是要公开物业管理公司的信息。物业公司信息发布是否透明？包括物业服务实行“明码标价”。（说明：我区本土物业除广厦物业有一个网站外、嘉城物业有一个网页外，其他物业好象没有什么网站？）要化大力气、要制定相应考核指标。同时，要在税收政策上扶植物业公司的发展，引导我区物业企业之间进行强强联合，做强本土物业的品牌为我区广大业主更好的服务。
（四）进一步做好其他基础工作，提升我区物业管理水平一是要提高物业管理和从业人员整体素质。在全区以非正规就业方式建立专业化保安、保绿、保洁服务公司，加强对社区管理人员、房地所管理人员、开发企业、物业企业、业委会等方面相关人员的培训，提高从业人员的整体素质。
二是要建立一整套物业管理信息系统。把我区所有从事物业管理工作的行政管理人员及机构情况、在我区实施物业管理的物业管理企业情况、我区所有物业的基础情况、业委会相关情况等等内容，建立数据库进入电脑信息系统，保证该基础资料信息的系统性、及时性、准确性。各有关部门和单位也要根据该信息系统，各自建立好自己的管理系统，为提高服务水平打下一个良好的基础，为各级领导作决策提供依据。
三是要依法收缴和使用物业公共维修基金。切实加强物业公共维修基金的管理工作。按照专户储存、业主所有、专款专用的原则，由区物业主管部门具体负责维修资金的归集、核算、拨付、使用等相关的管理工作，统一核算到户、计息到户，并按规定建立健全相关的监督检查制度。小区的公共维修部位进行维修时，物业管理企业应提出申请，经业主委员会通过、主管部门审批后方可使用。有关部门要进一步加强对公共维修基金的有效监督，加大对挪用基金现象的查处力度，对挪用物业公共维修基金的行为进行严厉处罚，情节严重的，依法追究有关责任人的刑事责任，切实保障公共维修基金的正当使用，取之于业主，用之于业主，防止产生不必要的社会纠纷。
以上是关于嘉定区老居住区物业管理综合情况的调研报告。由于本次物业管理综合情况调查活动时间短，而物业管理内容多、涉及面广，加上我们调查小组的思想认识和业务水平有限，调研的深度和广度都存在着局限性，因此本报告中难免会存在着不妥之处，为此恳请大家批评指正。
本次调查工作，我们得到了区房地局、广厦、明达、磊成、万涓、叶城等物业公司和部分社区居委会积极配合及基层群众的全力支持，在此我们表示衷心的感谢。
随着我国住房市场和体制的不断改革，物业管理进入快速发展时期，它作为一个新兴行业受到了人们的广泛关注。物业管理即受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。是房地产业在消费领域的延伸，关系到千家万户的安居乐业。市场对物业管理从业人员的需求越来越大，但于此同时物业企业与业主之间产生了各种矛盾，此次调查的目的正是寻找解决矛盾的途径，了解物业管理的现状，使我们更好的把所学的知识运用到实践中来，缩短理论与实践的距离。
梧桐花园小区简介
梧桐花园位于梧桐花园位于xx区同心北路，交通非常便利，学区完善，周边综合商场，公交，医院，银行，邮政所等生活周边设施齐全，小区布局合理。
调查所得信息：
此次调查以问卷为主，访问为辅，采取访问和实地调查相结合的方法，对该小区进行了初步的调查研究。此次的问卷主要针对物管公司的工作和服务而展开。
根据业主反映，客服中心的管理人员普遍存在服务意识偏低的问题。我们共调查了5位住户，其中有的两名业主反映，物管公司职员与业主的交流及沟通非常少，这就导致了物业管理公司在进行工作时片面性。在实际走访中发现，该物业管理公司只设有两名客服人员，并且办公室位置偏僻，一般居民很难与公司人员进行交流。据了解该小区装有多个摄像头，夜间也有值班人员轮流巡逻。但在走访中发现不少住户对安管中心的工作表示了一定的不满。对住户的抱怨进行大概总结后发现安管问题主要集中在小区的巡视力度较差，没有在小区内形成24小时有效巡逻机制，在对小区外来人员的登记和管理上工作存在局限，交接班没有明确的记录，安全护卫人员巡查白天巡逻次数不够。在实际调查中据业主反映，该小区内曾经多次出现物品被盗现象。保安只是在保安室中值班，没有一个合理规范的制度。
保洁方面存在的问题主要有：保洁员的待遇较差，并且没有专门的办公室和休息室。经过调查，大部分的业主对小区的环境卫生保洁方面认为服务到位，工作效率及质量较好，但是有一些业主也对此表示不满。此外该小区的业主普遍认为小区在绿化方面太单一，树木种植单调，流经小区内的一条河流污染严重，散发出的阵阵臭味严重影响了河道两边居民的日常生活。
根据问卷调查反映，居民对小区的物业管理公司存在较多不满。主要是由于物业管理公司在接管小区后，与居民群众的交流没有到位。致使业主对该管理公司的第一印象不好，使得他们的工作在日后的管理中难以进行。并且物业在工作中没有及时处理业主反映的问题，从而招致了许多不满。比如其中一位住户反映，某一楼道中的灯坏了他通知物业后，一直迟迟没有人来维修，过了将近一个月才将这一问题解决。其次，物业公司在管理费的收支上不透明，业主在对用在管理及社区建设中的资金存在疑虑。这就会引发业主对物管公司不信任，致使日后的管理及小区建设难以发展。最后，由于公司还处在发展阶段，公司业务人员素质偏低，整个小区的物业管理水平有待进一步提高与完善。当然，在这次调查中，我们发现小区内绿化及道路的布置较为合理，没有发现车辆乱停乱放问题，小区内的卫生环境良好，但部分设施也缺少人性化设置。因此，整个社区的建设仍处在进一步发展当中。
总结以上各方面不足为帮助该小区创建和谐社区提出了以下改进意见：
